La promesse d'achat vient d'être acceptée. Le délai de financement est commencé. Le spécialiste hypothécaire rappelle l'acheteur avec une question à laquelle il ne s'attendait pas : « Ce gros dépôt, le mois dernier, il vient d'où? »
La réponse est simple. Ce sont ses parents qui l'ont aidé. Ils ont fait un virement d'un coup, pour boucler la mise de fonds. Rien de caché, rien d'illégal. Mais à ce moment précis, l'acheteur n'a aucun papier pour le prouver, et l'horloge tourne.
Je vois cette situation revenir régulièrement. Ce n'est presque jamais un problème de fond. C'est un problème de préparation. Voici ce qui se passe, et comment l'éviter.
La banque ne vous soupçonne pas, elle doit vérifier
Les institutions financières ont des obligations de vérification sur la provenance des fonds, notamment pour la lutte contre le blanchiment d'argent. Elles doivent pouvoir documenter d'où vient l'argent qui sert à acheter une propriété. Ce n'est pas un jugement sur vous. C'est une case qu'elles doivent cocher, pour vous comme pour tous les autres emprunteurs.
En pratique, le prêteur va regarder l'historique de vos comptes sur plusieurs mois. Tant que vos épargnes se sont accumulées tranquillement, paie après paie, il n'y a rien à expliquer. C'est le dépôt important et inhabituel qui attire l'attention.
Un don qui ressemble à un prêt pose une autre question
La deuxième inquiétude du prêteur, c'est votre capacité de payer. Si l'argent reçu de votre famille doit être remboursé, c'est une dette. Et une dette change le calcul de ce que vous pouvez emprunter.
C'est pour ça qu'on vous demandera souvent une lettre de don. Ce document, signé par la personne qui donne, confirme le montant, le lien avec vous et le fait que la somme n'a pas à être remboursée. Selon l'institution, on peut aussi vous demander une preuve que l'argent était bien dans le compte du donneur avant le virement. Les exigences varient d'un prêteur à l'autre, d'où l'importance de poser la question tôt.
Le moment du dépôt compte autant que le montant
Un virement reçu la semaine avant de signer une promesse d'achat, sans aucune trace écrite, oblige tout le monde à courir. Le même virement reçu plusieurs mois avant, avec la lettre de don déjà signée, passe beaucoup plus facilement.
Quelques réflexes simples aident :
- Faites passer l'argent par virement bancaire, pas en argent comptant.
- Évitez de le promener d'un compte à l'autre avant l'achat. Chaque transfert est une ligne de plus à expliquer.
- Gardez une copie des relevés qui montrent le virement, des deux côtés.
- Préparez la lettre de don au moment du virement, pas au moment où la banque la réclame.
Le délai de financement ne vous attendra pas
Une promesse d'achat comporte habituellement un délai pour obtenir votre financement. Ce délai est court. Chaque journée passée à retrouver un relevé, à rejoindre un parent à l'extérieur du pays ou à refaire une lettre mal remplie, c'est une journée de moins pour le reste du dossier.
C'est ici que je préfère intervenir avant, plutôt qu'après. Avant de commencer les visites sérieuses, je demande à mes acheteurs d'où vient leur mise de fonds, et s'ils en ont parlé à leur prêteur. Ce n'est pas de la curiosité. C'est la question qui évite les mauvaises surprises une fois l'offre acceptée.
Votre prêteur reste la bonne personne pour les détails
Je ne remplace pas votre spécialiste hypothécaire. Les documents exacts, les délais et les conditions dépendent de votre institution et de votre dossier. Mon rôle est de m'assurer que la conversation a lieu au bon moment, et que le calendrier de la promesse d'achat tient compte de la réalité de votre financement.
Ce qu'il faut retenir
Si une partie de votre mise de fonds vient de votre famille, parlez-en à votre prêteur avant de magasiner une propriété, pas après avoir signé. Une lettre de don préparée d'avance vaut mieux que trois jours de stress pendant le délai de financement.
Et vous, si vous deviez acheter le mois prochain, sauriez-vous déjà quels papiers votre prêteur va vous demander pour justifier votre mise de fonds?